La contradicción española: El 82% del territorio está deshabitado pero no hay dónde construir. Mientras España es el segundo país más grande de Europa, la población se aglomera en apenas el 18% del espacio
En el el siglo XVII los viajeros europeos quedaban ya impresionados por la escasez de asentamientos en España. «Uno puede viajar durante días seguidos sin pasar por una casa o un pueblo, y el país está abandonado y sin cultivar»; «España da la impresión de ser un desierto de Libia, tan despoblada está», dijeron por aquel entonces los embajadores venecianos Federico Cornaro y Giovanni Cornaro.
Un reciente estudio de Eduardo Gutiérrez, Enrique Moral-Benito, Daniel Oto-Peralías y Roberto Ramos titulado «La distribución espacial de población en España: una anomalía en la Perspectiva europea», revela que España es el país de Europa con menos área habitada. Solo el 18,5%, según el censo electoral de Geostat de 2021, la principal fuente de datos que permite analizar la distribución de la población y los asentamientos a nivel muy granular. Es decir, un 82% del territorio español está deshabitado lo que contrasta con uno de los grandes problemas del país: la falta de suelo para la construcción de viviendas.
En comparación con otros países de la Unión Europea, la población en España destaca por dos características. En primer lugar, es baja. Y en segundo lugar, está muy concentrada. A pesar de ser el segundo país por superficie terrestre (499.662km2) no tiene suelo para construir vivienda y ocupa el 4º lugar en términos de población total (45 millones de habitantes).
Como decíamos, esta densidad de asentamientos excepcionalmente baja hace que la población en España esté muy concentrada. De hecho, la densidad de población en las zonas habitadas alcanza las 488 personas por kilómetro cuadrado, que es la segunda más grande de Europa (siendo la más grande la pequeña isla de Malta con 1.670 personas). Al mismo tiempo que hay una pequeña parte del territorio ocupado, las zonas que sí lo están son muy densas. Por ejemplo, mientras que en Alemania, Polonia y Portugal el 15% de las zonas más pobladas representan el 80% de la población total, y en Francia, Italia y el Reino Unido es del 85%, en España representan el 90%.
En particular, el patrón anómalo de densidad de asentamientos y concentración poblacional se acentúa especialmente en el sur de España. Este último tiene una densidad de asentamiento considerablemente menor y una mayor concentración de población que el norte de España, que a su vez se destaca de los demás países. Por ejemplo, en el promedio de 250 km2 en Francia, el 25% de la población vive en el 1% más poblado de la zona, mientras que en el norte de España este valor aumenta hasta el 53,5% y en el sur de España hasta el 71,6%. Además, el sur de España también presenta la mayor densidad experimentada en términos de población, lo que refleja una notable falta de asentamientos dispersos en el territorio.
Los resultados del estudio indican que las áreas con menor densidad de población están ubicadas principalmente en las provincias de Teruel, Zaragoza, Ciudad Real, Albacete, Sevilla y Asturias. Mientras que Madrid como Málaga y Barcelona aparecen como las zonas de mayor densidad de población de España y, sin embargo, están entre las que mayores déficit de vivienda presentan, según la estimación del Banco de España para el periodo 2022-2025.
Éxodo rural
El estudio también analiza el perfil de las personas que viven en las zonas más despobladas. Son áreas que pertenecen a municipios caracterizados por mayores proporciones de habitantes nativos que experimentaron grandes pérdidas de población durante el éxodo rural de 1950-1991, mayores distancias a la capital de provincia, mayores proporciones de población empleada en la agricultura, mayores aumentos de voto regionalista después de la Gran Recesión entre 2007 y 2019 pero menor prevalencia del voto descontento (Podemos y VOX) que es más frecuente en áreas de alta densidad y urbanas.
Finalmente, los municipios subpoblados tienden a presentar menores ingresos per cápita en términos nominales pero, curiosamente, mayor en términos de paridad de poder adquisitivo (PPA).
Por otro lado, el estudio descubre una anomalía de los patrones de asentamiento españoles en la perspectiva europea que no puede explicarse por las condiciones geoclimáticas. En particular, las regiones con la mayor cantidad de asentamientos en relación con su superficie dentro de Europa se encuentran en España, Finlandia, Islandia, Noruega y Suecia. Sin embargo, mientras que la baja densidad se explica completamente por factores geográficos y climáticos adversos en los países escandinavos, este no es el caso de España, que sigue siendo el único país atípico en términos de baja densidad de asentamientos después de tener en cuenta las condiciones geoclimáticas.
El problema de la vivienda
Las rigideces en la planificación del uso de la tierra han obstaculizado la expansión de los asentamientos y, por tanto, podrían estar entre las razones que han hecho aumentar la concentración de la población. Según el Índice Doing Business, España ocupa el puesto 79 en la variable que evalúa la facilidad para realizar actividades de construcción, lejos de la media de la muestra de la Eurozona (51º).
Aunque, según la Agencia Europea de Medio Ambiente, España experimentó, en el contexto de un boom inmobiliario, la mayor tasa de crecimiento del suelo urbanizado de la Eurozona entre 2000 y 2012, con un aumento de las superficies artificiales del 20% frente al 6,1%, en el conjunto de la Eurozona, es un hecho que la tramitación urbanística en España es lenta y compleja lo que retrasa enormemente la construcción de vivienda. Esta tendencia es generalizada por regiones y se presentó tanto en el área urbana como en el rural.
El déficit de vivienda es un problema que se ha acentuado en el periodo más reciente. Según datos del Banco de España, la iniciación de viviendas, se ha situado alrededor de las 100.000 anuales desde las 90.000 viviendas anuales en 2021 pero lejos de las 650.000 viviendas anuales registradas durante el máximo del boom inmobiliario.
Sin embargo, estas cifras de producción de vivienda en el periodo más reciente se encuentran muy por debajo de la creación neta de hogares acumulada en 2022 y en 2023 (545.000 hogares), por lo que el déficit de vivienda alcanza las 365.000 viviendas. Por otro lado, las proyecciones de hogares del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicadas en junio de 2024, que recogen previsiones sobre la evolución de la creación neta de hogares para los años 2024-2025, apuntan a que este diferencial entre la producción de vivienda nueva y la demanda podría seguir incrementándose. En concreto, la comparación entre el volumen agregado de viviendas iniciadas en el conjunto de los años 2022 y 2023 y las proyecciones de creación neta de hogares supondría un déficit adicional de vivienda nueva cercano al medio millón de unidades.
El actual diferencial negativo entre la producción de vivienda nueva y la creación neta de hogares contrasta con los patrones históricos observados de estas magnitudes desde el año 1980. Por ejemplo, entre 1980 y 2010 la producción acumulada de viviendas excedió el número de nuevos hogares en una cuantía superior a los 3 millones de viviendas, con un promedio anual de exceso en torno a las 125.000 unidades. Este excedente en la producción de vivienda nueva fue particularmente intenso durante el boom inmobiliario de la primera década del siglo XXI, cuando el diferencial entre nuevas viviendas y la creación neta de hogares se situó en un promedio anual superior a las 150.000 unidades (cuantía que equivale a un volumen acumulado de exceso de vivienda superior a 1,6 millones de unidades en esa década.
Madrid y Barcelona representan casi un tercio del déficit de vivienda
La concentración de la creación neta de hogares en determinadas áreas geográficas da lugar a desajustes heterogéneos en los déficits de producción de vivienda nueva. En concreto, las provincias de Madrid y Barcelona representan cerca de un tercio del total del déficit acumulado de vivienda estimado para el período 2022-2025, cuantía que supera el 50% del déficit total cuando se incluyen las provincias de Valencia, Alicante y Málaga. Estas cinco provincias suponen en torno al 50% de la creación neta de hogares total prevista de acuerdo con las previsiones de junio de 2024, frente a una producción de vivienda nueva en estos territorios que no alcanzaría el 45% del total.
Además, en algunas de estas provincias (Alicante y Málaga) se concentra una importante demanda de vivienda por parte de no residentes. Al mismo tiempo, se observan áreas en la costa mediterránea, en las islas Canarias e Illes Balears con déficits relativos significativos en términos de vivienda para hogares residentes en los que también existe una notable demanda de vivienda de uso vacacional por parte de hogares no residentes.
Factores que limitan la producción de vivienda
La escasez de suelo finalista disponible para su edificación, la falta de mano de obra, el aumento de los costes de los factores de producción o el escaso dinamismo de la financiación de la actividad inmobiliaria residencial, están entre los factores que limitan la producción de viviendas, señalan expertos como Felix Lores, economista de BBVA Research. «Las ciudades cuentan con suelo para desarrollar viviendas. Sin embargo, la proporción de suelo finalista, listo para construir, es limitada y puede dilatarse hasta 10 años. En España sigue pendiente la construcción de un número de viviendas equivalente al 26% del parque residencial actual», explica Lores.
Según el presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), Pedro Fernández Alén, en España hay empresas líderes a nivel mundial sobradamente capacitadas para levantar las 220.000 viviendas anuales que, a su juicio, serían necesarias urgentemente para empezar a aliviar los problemas del mercado y poder alcanzar la velocidad de crucero de 150.000.
Fernández considera crucial centrarse en modificar la Ley del Suelo –la falta de apoyos ha impedido su tramitación parlamentaria – , que, en su opinión, genera inseguridad jurídica y retrasa enormemente los desarrollos urbanísticos. «Hoy en día podemos diseñar un proyecto de edificio en horas gracias a la tecnología, pero tardamos más de una década en modificar un plan urbanístico. Esto no solo es ineficiente, sino también perjudicial para un sector que necesita agilidad y seguridad jurídica para crecer», remarca el presidente de la CNC.
Lores recuerda que la construcción es el sector donde más ha crecido el número de vacantes sin cubrir. Entre 2016 y 2023 el volumen prácticamente se ha triplicado. Además, los trabajadores en la construcción cuentan con una formación inferior y un envejecimiento superior a la media, subraya este experto. La inmigración también está tensionando el mercado de la vivienda. En los últimos tres años han llegado 1,5 millones de inmigrantes.
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