La búsqueda de un piso no es actualmente una tarea fácil en España. De media, en los primeros diez días desde que se pone un anuncio de alquiler, 50 personas contactan con el propietario para intentar arrendarlo, según un reciente estudio de Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos. El desequilibrio entre oferta y demanda reside en el centro del problema del acceso a la vivienda. El Banco de España calcula que la escasez irá en aumento hasta alcanzar un déficit de cerca de 600.000 inmuebles en 2025. Frente a esa carencia, España acumula paradójicamente casi cuatro millones de casas vacías. Aunque su ubicación y el estado de muchas de ellas les restan posibilidades, todo cuenta a la hora de intentar cubrir la falta de techo.
A pesar del aparentemente elevado número de pisos vacíos, muchos de ellos se ubican en zonas poco habitadas donde no existe una demanda fuerte de vivienda. "La distribución de estas viviendas no está donde las necesitamos. Ahora mismo los mercados tensionados están en las grandes ciudades y, por extensión, en sus áreas metropolitanas. Ahí el volumen de viviendas vacías es muy pequeño", explica Josep Maria Raya, catedrático del Tecnocampus en la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y especialista en mercado inmobiliario.
De acuerdo al análisis elaborado recientemente por el Banco de España en su Informe Anual 2023, el 45% de las casas desocupadas se concentra en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde apenas reside el 20% de la población española. "Es el proceso típico de la España vaciada. La gente se va de las localidades pequeñas y esas viviendas quedan vacías y se quedan fuera del mercado", señala Miguel Ángel Sánchez, secretario general de la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas.
En cambio, apenas un 10,5% de las viviendas vacías se localizan en ciudades de más de 250.000 habitantes. Estos pisos representan el 7,5% del parque inmobiliario de las grandes urbes. "Ahí el propietario que sí tiene la posibilidad de alquilar y no quiere hacerlo es por una cuestión de seguridad jurídica", puntualiza Sánchez, que apunta a la falta de garantías para asegurar el cobro de las rentas y las dificultades para recuperar la vivienda en caso de impago.
Según los datos del INE, Ourense es la provincia donde más peso tienen las casas desocupadas: el 43,7% de sus viviendas está sin habitar. La sigue Lugo, donde la proporción llega al 37,3%. Las otras dos provincias gallegas también superan el 20% -Galicia es la segunda comunidad con más casas vacías, concentra el 13,2% del total nacional-, al igual que Teruel, cinco de las nueve provincias de Castilla y León (Ávila, Segovia, Soria, León y Zamora) y las cinco de Castilla-La Mancha. En el extremo opuesto, en Madrid y en Barcelona menos del 9% de las viviendas están desocupadas, al igual que ocurre en las tres provincias vascas.
Regresar al mercado
Hasta la fecha, la mayoría de medidas puestas en marcha desde las administraciones públicas para devolver las casas vacías al mercado han sido por la vía fiscal. Por ejemplo, la ley de vivienda aprobada en la pasada legislatura incluye una bonificación del 50% en el IRPF para los pequeños propietarios que alquilen su vivienda en los territorios declarados como zonas tensionadas -una consideración que por ahora solo se aplica en Cataluña-, un descuento ampliable hasta el 90% si se selecciona un inquilino joven o se baja el precio, entre otros supuestos.
En sentido contrario, la nueva norma abrió también la puerta a que los ayuntamientos puedan recargar entre un 50% y un 150% el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de las viviendas que lleven vacías más de dos años, siempre y cuando el propietario sea dueño de más de cuatro inmuebles. "Indirectamente ya lo están haciendo muchas corporaciones locales, porque los IBI están subiendo. Aunque no se haga una distinción a las viviendas vacías, subir el IBI de forma generalizada penaliza si no la estás utilizando", apunta Raya.
Los propietarios rechazan este "castigo" fiscal y consideran que no existen suficientes incentivos para animar a sacar viviendas vacías al mercado. "Se está intentando que salgan más a fuerza de amenazas como los recargos en el IBI. Lo que tiene que haber son incentivos, exención de impuestos", reclama Sánchez. "Hace falta una mejora de la vía de recuperación de la vivienda en caso de impago y garantías de pago adicionales para la gente que no llega con sus propios recursos", agrega.
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